Meisterbetrieb aus Lenting
Putzsanierung, Instandsetzung und Wärmedämmung · München und Umgebung
In München entscheidet oft nicht die Bauordnung, ob Sie loslegen dürfen, sondern die Erhaltungssatzung. Liegt Ihr Haus in einem solchen Gebiet, braucht auch eine Sanierung ohne Bauantrag die Genehmigung der Stadt. Wer das vor dem Gerüstaufbau klärt, verliert keine Zeit.
Kurz gesagt: Fassadensanierung heißt: Untergrund prüfen, schadhaften Putz ersetzen, Risse schließen, neu beschichten. Der marktübliche Rahmen liegt 2026 bei etwa 100 bis 170 Euro je Quadratmeter, mit zusätzlicher Wärmedämmung bei rund 150 bis 250 Euro, jeweils ohne Gerüst.
In vielen Münchner Vierteln gelten Erhaltungssatzungen. Dort müssen bauliche Änderungen an Wohngebäuden von der Stadt genehmigt werden, auch wenn die Bayerische Bauordnung keinen Bauantrag verlangt. Die Gebühr liegt nach Angaben der Stadt zwischen 15 und 1.000 Euro.
Konkret heißt das für die Fassade: Eine Instandsetzung ist etwas anderes als eine Modernisierung. Energetische Maßnahmen, die über die gesetzlichen Mindestanforderungen hinausgehen, sind in diesen Gebieten nach Auskunft der Stadt nicht genehmigungsfähig. Das betrifft vor allem die Frage, wie stark gedämmt werden darf.
Vor Ort
München erlässt seit über 30 Jahren Erhaltungssatzungen, um die Zusammensetzung der Bewohnerschaft einzelner Viertel zu schützen, und führt annähernd 7.000 Objekte in der Denkmalliste. Für Eigentümer bedeutet das zusätzliche Prüfschritte, die mit Handwerk nichts zu tun haben.
Im Erhaltungssatzungsgebiet sind bauliche Änderungen genehmigungspflichtig, unabhängig davon, ob die Bauordnung einen Bauantrag verlangt. Dabei prüft die Stadt unter anderem, ob die Maßnahme den in München üblichen Wohnstandard einhält.
Unser Vorgehen: Wir prüfen vor dem Angebot, ob Ihr Haus in einem solchen Gebiet liegt, und trennen im Angebot sauber zwischen Instandsetzung und Modernisierung. Das ist die Grundlage für den Antrag.
Die Bundesförderung verlangt für die Außenwand einen U-Wert von höchstens 0,20 W/(m²K), das Gesetz nur 0,24. Wer gefördert dämmt, geht also über das Mindestmaß hinaus, und genau solche Maßnahmen sind im Erhaltungssatzungsgebiet nach Auskunft der Stadt nicht genehmigungsfähig.
Wie das im Einzelfall entschieden wird, klären wir vor dem Förderantrag. Andersherum riskieren Sie eine Förderzusage für eine Maßnahme, die Sie nicht ausführen dürfen.
Die Fassade gehört zum Gemeinschaftseigentum. Über die Sanierung beschließt die Eigentümerversammlung, seit der WEG-Reform 2020 in der Regel mit einfacher Mehrheit.
Über das Förderprogramm Klimaneutrale Gebäude stockt die Stadt die Bundesförderung für Dämmmaßnahmen auf. Antragsberechtigt sind auch Eigentümergemeinschaften.
Bei Baudenkmälern und in Ensembles braucht jede Veränderung des äußeren Erscheinungsbilds eine Erlaubnis nach dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz.
Ehrlich gesagt: In einem Erhaltungssatzungsgebiet dauert die Vorbereitung länger, weil die Genehmigung vor Arbeitsbeginn vorliegen muss. Dafür ist der Ablauf danach planbar, und Sie vermeiden Ärger mit der Stadt, wenn das Gerüst schon steht.
Entscheidungshilfe
Nicht jeder Fleck ist ein Schaden, und nicht jeder Schaden ist von außen zu sehen. Klicken Sie auf das Bild, das Ihrer Fassade in München am nächsten kommt.
Der Sockel bekommt Spritzwasser, Schnee und Streusalz ab. Platzt dort Putz in Schollen ab, steckt fast immer Feuchtigkeit dahinter, die nicht abtrocknen kann.
Vor jeder Sanierung muss geklärt werden, ob die Feuchte von außen kommt oder aus dem Mauerwerk aufsteigt. Ohne diese Unterscheidung wird der Schaden nur zugedeckt.
Ausblühungen entstehen, wenn Wasser Salze aus dem Mauerwerk an die Oberfläche transportiert und dort verdunstet. Das Salz bleibt zurück und sprengt auf Dauer das Putzgefüge.
Abbürsten hilft nur kurz. Dauerhaft wirkt nur, die Feuchtequelle abzustellen und anschließend mit einem Sanierputz zu arbeiten, der Salze aufnehmen kann.
Algen, Moose und Flechten sitzen auf der Oberfläche, nicht im Putz. Sie sind ein Zeichen dafür, dass die Fläche lange feucht bleibt, und kein Beleg für einen Schaden.
Solange der Putz fest sitzt und keine Risse zeigt, genügt eine schonende Reinigung mit anschließender Beschichtung. Das kostet einen Bruchteil einer Sanierung und verschiebt die große Maßnahme um Jahre.
Netzartige Haarrisse unter 0,2 Millimetern entstehen beim Schwinden des Putzes. Sie betreffen meist nur die oberste Schicht und gefährden die Standsicherheit nicht.
Kritisch werden sie, wenn Wasser eindringt und im Winter gefriert. Eine rissüberbrückende Beschichtung schließt sie dauerhaft, solange der Untergrund darunter noch trägt.
Breitere, einzelne Risse verlaufen oft von Fensterecken aus oder waagerecht über die Fläche. Sie deuten auf Bewegung im Bauteil hin, nicht auf ein Problem der Putzschicht.
Hier ist Zuspachteln der falsche Weg. Erst muss geklärt werden, ob sich der Riss noch bewegt. Wird darüber beschichtet, ohne die Ursache zu beheben, steht der Riss nach dem nächsten Winter wieder da.
Der Test, den Sie selbst machen können: Klopfen Sie die Fassade mit dem Knöchel oder einem Holzstiel in etwa einem Meter Raster ab. Ein heller, harter Klang bedeutet, dass der Putz trägt. Ein dumpfer, hohler Klang bedeutet, dass er sich gelöst hat. Notieren Sie sich, wie viele Stellen hohl klingen. Genau diese Zahl entscheidet später darüber, ob ausgebessert oder erneuert wird.
Kosten
Kein Angebot, sondern eine erste Größenordnung auf Basis marktüblicher Spannen für 2026. Der Unterschied zwischen den vier Varianten ist größer als jeder Preisunterschied zwischen zwei Betrieben.
In München zusätzlich: Liegt Ihr Haus in einem Erhaltungssatzungsgebiet, kommt die Genehmigungsgebühr der Stadt hinzu, nach ihren Angaben zwischen 15 und 1.000 Euro. Für den Dämmanteil kann das städtische Förderprogramm Klimaneutrale Gebäude einen Teil der Kosten übernehmen.
Fläche einstellen, Umfang wählen, Spanne ablesen
Faustregel für ein freistehendes Einfamilienhaus: Wohnfläche mal 1,2 bis 1,5. Bei 140 m² Wohnfläche sind das etwa 170 bis 210 m² Fassade.
Diese Schätzung beruht auf marktüblichen Preisspannen für Deutschland im Jahr 2026 und ersetzt kein Angebot. Der tatsächliche Preis hängt vom Zustand des Untergrunds, vom Anteil der Hohlstellen, von der Gliederung der Fassade und von der Zugänglichkeit ab. Wir besichtigen Ihr Objekt kostenfrei und rechnen verbindlich.
Ab dem zweiten Obergeschoss steigen Gerüstkosten und Arbeitszeit überproportional. Material muss transportiert, Flächen müssen von mehreren Lagen aus erreicht werden. Ein Bungalow und ein dreigeschossiges Haus gleicher Fläche sind zwei verschiedene Baustellen.
Enge Grundstücksgrenzen, Hanglage, Balkone, Vordächer und Wintergärten kosten Zeit beim Gerüstaufbau. Wo eine Sondernutzungserlaubnis für den Gehweg nötig ist, kommt Verwaltungsaufwand dazu.
Ein mineralischer Aufbau mit Kalkputz verlangt mehr Standzeit zwischen den Arbeitsgängen als ein Kunstharzsystem. Er hält an alter Substanz länger, verlängert aber die Bauzeit und damit die Gerüstmiete.
Putz und Beschichtung brauchen Temperaturen deutlich über fünf Grad und trocknende Bedingungen. Im Spätherbst verlängern sich Standzeiten, und jede zusätzliche Woche Gerüst kostet Geld.
Rechtlicher Rahmen
Der Punkt, über den beim Angebotsvergleich am seltensten gesprochen wird und der den Preisunterschied zwischen zwei Angeboten oft vollständig erklärt.
Seit Ende Juli 2026 heißt das frühere Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz. An der Bauteilanforderung für Außenwände hat sich inhaltlich nichts geändert: Sie steht jetzt in § 36 in Verbindung mit Anlage 7.
Ausgelöst wird sie durch das Anbringen von Bekleidungen, Vorsatzschalen oder Dämmschichten auf der Außenseite sowie durch das Erneuern des Außenputzes, sobald mehr als zehn Prozent der Außenwandfläche des Gebäudes betroffen sind. Für die geänderte Fläche gilt dann ein Höchstwert von 0,24 W/(m²K).
Von der Anforderung ausgenommen sind Außenwände, die nach dem 31. Dezember 1983 errichtet oder unter Einhaltung energiesparrechtlicher Vorschriften erneuert worden sind. Bei jüngeren Gebäuden entfällt die Pflicht damit in der Regel.
Ebenso greift sie nicht, wenn der Altputz stehen bleibt und lediglich ausgebessert, überarbeitet und neu beschichtet wird. Der Unterschied zwischen Ausbessern und Erneuern entscheidet hier über mehrere zehntausend Euro.
| BAFA-Zuschuss (BEG EM) | Steuerermäßigung § 35c EStG | |
|---|---|---|
| Höhe | 15 % der förderfähigen Kosten | 20 % der Kosten, verteilt auf drei Jahre |
| Obergrenze | 30.000 € förderfähige Kosten für die erste Wohneinheit | 40.000 € Steuerermäßigung je Objekt |
| Bonus | +5 % mit individuellem Sanierungsfahrplan, seit 21.07.2026 nur für den Kostenanteil über 30.000 € | kein Bonus vorgesehen |
| Technische Anforderung | U-Wert der Außenwand höchstens 0,20 W/(m²K) | Anforderungen der Verordnung zu § 35c EStG |
| Voraussetzung | Antrag vor Beauftragung, Energieeffizienz-Experte erforderlich | Selbstnutzung, Gebäude älter als zehn Jahre, Fachunternehmerbescheinigung |
| Zeitpunkt des Geldes | nach Abschluss und Verwendungsnachweis | über drei Steuererklärungen, 7 % / 7 % / 6 % |
Beides zusammen geht nicht. Für dieselbe Maßnahme schließen sich BAFA-Zuschuss und Steuerermäßigung nach § 35c EStG gegenseitig aus. Sie müssen sich vorher entscheiden. Als grobe Orientierung: Wer eine hohe Steuerlast hat und nur die Fassade dämmt, fährt mit § 35c oft besser. Wer ohnehin einen Sanierungsfahrplan erstellen lässt und mehrere Maßnahmen plant, ist beim BAFA meist im Vorteil.
Rechtlicher Hinweis: Diese Übersicht gibt den allgemeinen Rahmen nach Stand August 2026 wieder und ersetzt weder Rechts- noch Steuerberatung. Maßgeblich sind im Einzelfall das Gebäudemodernisierungsgesetz mit Anlage 7, die jeweils gültige Richtlinie zur Bundesförderung für effiziente Gebäude, § 35c EStG sowie örtliche Gestaltungs- und Sanierungssatzungen und das Bayerische Denkmalschutzgesetz. Wir klären die Anforderungen vor Beginn der Arbeiten mit der zuständigen Stelle ab.
Ablauf
Sieben Schritte, von der Besichtigung in München bis zur Abnahme. Der erste kostet Sie nichts, der letzte entscheidet über Ihre Garantie.
Der Inhaber kommt selbst, klopft die Fläche ab und prüft Sockel, Anschlüsse, Fensterbänke und Untergrund. Am Ende steht die Zahl, auf die es ankommt: der Anteil der Hohlstellen.
Bevor kalkuliert wird, klären wir zwei Fragen: Gibt es örtliche Vorgaben zu Material, Struktur und Farbe, und wird durch den Umfang der Arbeiten die gesetzliche Bauteilanforderung ausgelöst? Beide Antworten verändern das Angebot erheblich.
Sie bekommen ein aufgeschlüsseltes Angebot: Gerüst, Abschlagen, Armierung, Oberputz, Anstrich, Sockel und Nebenarbeiten einzeln. Nur so lassen sich zwei Angebote wirklich vergleichen.
Der Förderantrag gehört vor die Auftragsvergabe, sonst entfällt der Zuschuss. Parallel legen wir Farbton und Körnung an einem Musterfeld direkt an Ihrer Wand fest. Eine Farbkarte in der Hand täuscht fast immer.
Gerüstaufbau, Abdecken von Fenstern, Türen, Terrasse und Bepflanzung. Erst danach wird abgeschlagen, gereinigt und der Untergrund vorbereitet.
Ausbessern, gegebenenfalls Dämmung, Armierungsgewebe, Oberputz und Schlussbeschichtung. Zwischen den Gängen müssen die Flächen abtrocknen. Wer hier drängt, bekommt Risse.
Gemeinsame Begehung, Abnahmeprotokoll, Rechnung nach Aufmaß. Sie erhalten die Garantieurkunde über acht Jahre auf unsere Ausführung sowie, falls benötigt, die Fachunternehmerbescheinigung für das Finanzamt.
Warum AY-Tech Bau
Auf unsere Ausführung geben wir 8 Jahre Garantie, deutlich mehr als die gesetzliche Gewährleistung von 5 Jahren am Bau. Was genau gedeckt ist, steht in der Garantieurkunde, die Sie mit der Abnahme erhalten.
Nicht jede Fassade, die alt aussieht, ist sanierungsbedürftig. Wenn das Abklopfen zeigt, dass der Putz trägt, empfehlen wir den günstigeren Weg, auch wenn wir daran weniger verdienen.
Der Inhaber klopft die Fassade selbst ab, legt den Aufbau fest und ist auf der Baustelle. Wir arbeiten ohne Subunternehmer, damit Ausführung und Verantwortung in einer Hand bleiben.
Wir verlangen keine Vorkasse. Abgerechnet wird nach Baufortschritt und Abnahme. Ihr Geld bleibt bei Ihnen, bis die Leistung erbracht ist.
Häufige Fragen
Die Landeshauptstadt veröffentlicht ihre Erhaltungssatzungsgebiete und berichtet jährlich über sie. Weil Satzungen erlassen, verlängert und aufgehoben werden, zählt immer der aktuelle Stand.
Wir prüfen das im Rahmen der Besichtigung und sagen Ihnen vor dem Angebot, ob ein Antrag nötig ist.
Über die Sanierung der Fassade entscheidet die Eigentümerversammlung. Damit dort eine Entscheidung möglich ist, erhalten Sie von uns ein Angebot, das nach Positionen aufgeschlüsselt ist und sich mit anderen vergleichen lässt.
Die städtische Förderung für Dämmmaßnahmen können übrigens auch Eigentümergemeinschaften beantragen.
Technisch ja, optisch selten befriedigend. Ein neuer Anstrich auf einer einzelnen Wand unterscheidet sich fast immer sichtbar vom Rest, auch bei identischem Farbton.
Sinnvoll ist die Teilsanierung, wenn eine Wetterseite deutlich stärker gelitten hat. Dann setzen wir dort instand und streichen anschließend alle Flächen einheitlich.
Die Besichtigung ist kostenfrei und unverbindlich. Der Inhaber kommt selbst, klopft die Fläche ab und prüft Sockel, Anschlüsse und Untergrund.
Das Angebot danach ist verbindlich kalkuliert und nach Positionen aufgeschlüsselt. Eine Anzahlung verlangen wir nicht, abgerechnet wird nach Baufortschritt und Abnahme.
Bei einem mineralischen Aufbau mit passender Beschichtung sind 15 bis 25 Jahre bis zum nächsten Anstrich realistisch. Der Putz selbst hält deutlich länger, oft mehrere Jahrzehnte.
Wie lange es im Einzelfall wird, hängt weniger vom Produkt ab als von den Details: Dachüberstand, Fensterbänke mit Tropfkante, saubere Anschlüsse und ein Sockel, der Spritzwasser abhält.
Für eine Putzsanierung mit Anstrich rechnen wir bei einem üblichen Einfamilienhaus mit etwa zwei bis drei Wochen, für ein Wärmedämmverbundsystem mit drei bis fünf Wochen.
Der größte Unsicherheitsfaktor ist das Wetter. Zwischen den Arbeitsgängen müssen Flächen abtrocknen, und bei Dauerregen oder Frost lässt sich das nicht beschleunigen.
Ja. Unser Sitz ist in Lenting, rund 75 Kilometer Luftlinie von der Münchner Innenstadt. Zur Besichtigung kommt der Inhaber selbst, und auf der Baustelle arbeitet unser eigenes Team, ohne Subunternehmer.
Für Sie heißt das: ein Ansprechpartner von der ersten Besichtigung bis zur Abnahme, auch wenn die Baustelle nicht vor unserer Haustür liegt.
Einsatzgebiet
Von unserem Sitz in Lenting sind es rund 75 Kilometer Luftlinie bis in die Münchner Innenstadt. Die A9 führt direkt in den Münchner Norden.
München und nördliches Umland:
Weitere Orte im Einsatzgebiet:
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Wenn Sie tiefer einsteigen möchten, bevor Sie jemanden beauftragen.
EPS, Mineralwolle und Mineralschaum nebeneinandergestellt, mit Blick auf Brandschutz, Feuchte und Kosten.
02Wie Aufbau, Material und Farbwahl zusammenwirken, damit das Haus im Sommer kühl bleibt.
03Wie Sie Ihre Fassade modern gestalten und worauf Sie bei der Gestaltung achten müssen.
Die Besichtigung in München ist kostenfrei und unverbindlich. Der Inhaber kommt selbst, klopft die Fläche ab und sagt Ihnen, ob eine Reinigung genügt oder ob wirklich saniert werden muss. Erst danach entsteht ein Angebot, das nach Positionen aufgeschlüsselt ist und mit dem Sie vergleichen können.
AY-Tech Bau GmbH · Kastenholzstraße 19 · 85101 Lenting bei Ingolstadt
Stand der Angaben zu Kosten, Normen und Förderung: August 2026. Maßgeblich sind im Einzelfall das Gebäudemodernisierungsgesetz mit Anlage 7, die jeweils gültige BEG-Richtlinie, § 35c EStG sowie die örtlichen Satzungen und das Bayerische Denkmalschutzgesetz. Preisspannen sind marktübliche Orientierungswerte und ersetzen kein Angebot.
