Fassadensanierung Pfaffenhofen a.d. Ilm | Satzung seit 2021
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Meisterbetrieb aus Lenting

Fassadensanierung Pfaffenhofen an der Ilm

Putzsanierung, Instandsetzung und Wärmedämmung · Pfaffenhofen und Umgebung

In Pfaffenhofen hat sich 2021 etwas Grundlegendes geändert: Die frühere Gestaltungsfibel war eine Empfehlung, die seither geltende Gestaltungssatzung ist verbindlich. Viele Eigentümer planen noch nach dem alten Stand und erleben die Überraschung erst im Genehmigungsverfahren.

Kostenfrei besichtigen lassen Was kostet das?
Wohnhausfassade im direkten Vergleich: links die sanierte, helle Putzfläche, rechts dieselbe Fläche mit Algenbewuchs, Wasserfahnen und dunklen Verschmutzungen unter den Fensterbänken
Symbolbild: Fassade vor und nach der Instandsetzung
8Jahre Garantie auf unsere Ausführung
837+Objekte erfolgreich abgeschlossen
0Subunternehmer, alles im eigenen Betrieb
0 €Anzahlung vor Arbeitsbeginn
Rathausplatz in Ingolstadt mit dem Alten Rathaus, dem Pfeifturm und der Pfarrkirche Sankt Moritz an einem sonnigen Sommertag

Kurz gesagt: Fassadensanierung heißt: Untergrund prüfen, schadhaften Putz ersetzen, Risse schließen, neu beschichten. Der marktübliche Rahmen liegt 2026 bei etwa 100 bis 170 Euro je Quadratmeter, mit zusätzlicher Wärmedämmung bei rund 150 bis 250 Euro, jeweils ohne Gerüst.

In Pfaffenhofen gilt seit dem 25. März 2021 eine Gestaltungssatzung. Ihr Geltungsbereich umfasst den Hauptplatz und die umliegende Altstadt zwischen Schulstraße, Stadtgraben, Riederweg und Grabengasse. Geregelt werden unter anderem die Gestaltung von Fassaden, Fenstern, Gauben und die Bauproportionen. Der Hauptplatz ist zusätzlich als Gesamtensemble geschützt.

Konkret heißt das für die Fassade: Die Reihung gleicher Fassaden ist unzulässig, gefordert ist eine Lochfassade mit stehenden, regelmäßig angeordneten Fensterformaten, und vorhandene Sockel sind zu erhalten. Wo kein Sockel vorhanden ist, ist ein durchgehender, massiver Sockel auszubilden. Diese Punkte entscheiden über die Genehmigungsfähigkeit, nicht der Farbton allein.

Vor Ort

Aus der Fibel wurde eine Satzung

Pfaffenhofen an der Ilm ist Kreisstadt mit rund 27.000 Einwohnern. Die Stadt fördert die Altstadt seit 2008 über das Programm Aktive Stadt- und Ortsteilzentren und bietet Bauwilligen eine eigene Bauberatung an.

Kommunales Förderprogramm Stadtgestaltung

Die Stadt unterhält ein kommunales Förderprogramm mit dem Namen Stadtgestaltung. Sein Geltungsbereich umfasst rund 27,8 Hektar und deckt sich weitgehend mit dem der früheren Gestaltungsfibel. Es unterstützt private Eigentümer bei der Sanierung von Gebäuden innerhalb des Fördergebiets.

Unser Vorgehen: Wir klären vor dem Angebot, ob Ihr Haus im Fördergebiet liegt, und stimmen die Ausführung mit der städtischen Bauberatung ab. Das kostet Sie nichts und verhindert Nacharbeiten.

Freiwillige Vereinbarung vor dem Auftrag

Im Sanierungsgebiet Altstadt schließt die Stadt mit privaten Bauherren sogenannte Freiwillige Vereinbarungen ab. Sie sind Grundlage für steuerliche Vergünstigungen bei Gebäudemodernisierungen im Sanierungsgebiet.

Auch hier gilt die Reihenfolge: erst abstimmen und vereinbaren, dann beauftragen. Nachträglich ist eine solche Vereinbarung nicht mehr herstellbar.

Was in Pfaffenhofen zusätzlich zählt

Sockel ist Pflicht, nicht Geschmack

Die Satzung verlangt den Erhalt vorhandener Sockel. Bei einem Dämmsystem muss der Sockel deshalb in der Ausführung sauber weitergedacht werden.

Außerhalb der Altstadt frei

In den Wohngebieten und Ortsteilen gilt die Satzung nicht. Dort sind System, Struktur und Farbe frei wählbar.

Bauberatung nutzen

Die Stadt bietet eine Bauberatung an. Ein Termin dort vor der Planung spart oft mehr Zeit, als er kostet.

Ehrlich gesagt: Wenn Ihr Haus im Geltungsbereich der Satzung liegt, wird die Sanierung aufwendiger und in der Vorbereitung länger. Dafür bekommen Sie ein Ergebnis, das dauerhaft ins Stadtbild passt und im Wiederverkauf nicht als Fremdkörper wirkt.

Entscheidungshilfe

Muss Ihre Fassade wirklich saniert werden?

Nicht jeder Fleck ist ein Schaden, und nicht jeder Schaden ist von außen zu sehen. Klicken Sie auf das Bild, das Ihrer Fassade in Pfaffenhofen am nächsten kommt.

Abplatzungen und Frostschäden am Sockel
Feuchte von unten prüfen

Der Sockel bekommt Spritzwasser, Schnee und Streusalz ab. Platzt dort Putz in Schollen ab, steckt fast immer Feuchtigkeit dahinter, die nicht abtrocknen kann.

Vor jeder Sanierung muss geklärt werden, ob die Feuchte von außen kommt oder aus dem Mauerwerk aufsteigt. Ohne diese Unterscheidung wird der Schaden nur zugedeckt.

Weiße, pulvrige Ausblühungen auf der Fläche
Salztransport im Mauerwerk

Ausblühungen entstehen, wenn Wasser Salze aus dem Mauerwerk an die Oberfläche transportiert und dort verdunstet. Das Salz bleibt zurück und sprengt auf Dauer das Putzgefüge.

Abbürsten hilft nur kurz. Dauerhaft wirkt nur, die Feuchtequelle abzustellen und anschließend mit einem Sanierputz zu arbeiten, der Salze aufnehmen kann.

Grüner oder schwarzer Belag auf der Fläche
Kein Schaden am Putz

Algen, Moose und Flechten sitzen auf der Oberfläche, nicht im Putz. Sie sind ein Zeichen dafür, dass die Fläche lange feucht bleibt, und kein Beleg für einen Schaden.

Solange der Putz fest sitzt und keine Risse zeigt, genügt eine schonende Reinigung mit anschließender Beschichtung. Das kostet einen Bruchteil einer Sanierung und verschiebt die große Maßnahme um Jahre.

Feine Haarrisse, netzartig über die Fläche verteilt
Beobachten und beschichten

Netzartige Haarrisse unter 0,2 Millimetern entstehen beim Schwinden des Putzes. Sie betreffen meist nur die oberste Schicht und gefährden die Standsicherheit nicht.

Kritisch werden sie, wenn Wasser eindringt und im Winter gefriert. Eine rissüberbrückende Beschichtung schließt sie dauerhaft, solange der Untergrund darunter noch trägt.

Einzelne Risse breiter als 0,3 Millimeter
Ursache klären, bevor gearbeitet wird

Breitere, einzelne Risse verlaufen oft von Fensterecken aus oder waagerecht über die Fläche. Sie deuten auf Bewegung im Bauteil hin, nicht auf ein Problem der Putzschicht.

Hier ist Zuspachteln der falsche Weg. Erst muss geklärt werden, ob sich der Riss noch bewegt. Wird darüber beschichtet, ohne die Ursache zu beheben, steht der Riss nach dem nächsten Winter wieder da.

Der Test, den Sie selbst machen können: Klopfen Sie die Fassade mit dem Knöchel oder einem Holzstiel in etwa einem Meter Raster ab. Ein heller, harter Klang bedeutet, dass der Putz trägt. Ein dumpfer, hohler Klang bedeutet, dass er sich gelöst hat. Notieren Sie sich, wie viele Stellen hohl klingen. Genau diese Zahl entscheidet später darüber, ob ausgebessert oder erneuert wird.

Kosten

Was kostet eine Fassadensanierung in Pfaffenhofen?

Kein Angebot, sondern eine erste Größenordnung auf Basis marktüblicher Spannen für 2026. Der Unterschied zwischen den vier Varianten ist größer als jeder Preisunterschied zwischen zwei Betrieben.

Kostenrahmen schätzen

Fläche einstellen, Umfang wählen, Spanne ablesen

180 m²

Faustregel für ein freistehendes Einfamilienhaus: Wohnfläche mal 1,2 bis 1,5. Bei 140 m² Wohnfläche sind das etwa 170 bis 210 m² Fassade.

Arbeit und Material–
Gerüst–
– geschätzter Kostenrahmen, brutto, für 180 m² Fassade
Förderung: Für eine reine Instandsetzung ohne Verbesserung des Wärmeschutzes gibt es keine Bundesförderung. Gefördert wird erst die Dämmung.

Genaues Angebot anfordern

Diese Schätzung beruht auf marktüblichen Preisspannen für Deutschland im Jahr 2026 und ersetzt kein Angebot. Der tatsächliche Preis hängt vom Zustand des Untergrunds, vom Anteil der Hohlstellen, von der Gliederung der Fassade und von der Zugänglichkeit ab. Wir besichtigen Ihr Objekt kostenfrei und rechnen verbindlich.

Was treibt den Preis nach oben?

Die Gebäudehöhe

Ab dem zweiten Obergeschoss steigen Gerüstkosten und Arbeitszeit überproportional. Material muss transportiert, Flächen müssen von mehreren Lagen aus erreicht werden. Ein Bungalow und ein dreigeschossiges Haus gleicher Fläche sind zwei verschiedene Baustellen.

Die Zugänglichkeit

Enge Grundstücksgrenzen, Hanglage, Balkone, Vordächer und Wintergärten kosten Zeit beim Gerüstaufbau. Wo eine Sondernutzungserlaubnis für den Gehweg nötig ist, kommt Verwaltungsaufwand dazu.

Die Wahl des Systems

Ein mineralischer Aufbau mit Kalkputz verlangt mehr Standzeit zwischen den Arbeitsgängen als ein Kunstharzsystem. Er hält an alter Substanz länger, verlängert aber die Bauzeit und damit die Gerüstmiete.

Die Jahreszeit

Putz und Beschichtung brauchen Temperaturen deutlich über fünf Grad und trocknende Bedingungen. Im Spätherbst verlängern sich Standzeiten, und jede zusätzliche Woche Gerüst kostet Geld.

Rechtlicher Rahmen

Wann aus dem Verputzen eine Dämmpflicht wird

Der Punkt, über den beim Angebotsvergleich am seltensten gesprochen wird und der den Preisunterschied zwischen zwei Angeboten oft vollständig erklärt.

Die Zehn-Prozent-Grenze

Seit Ende Juli 2026 heißt das frühere Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz. An der Bauteilanforderung für Außenwände hat sich inhaltlich nichts geändert: Sie steht jetzt in § 36 in Verbindung mit Anlage 7.

Ausgelöst wird sie durch das Anbringen von Bekleidungen, Vorsatzschalen oder Dämmschichten auf der Außenseite sowie durch das Erneuern des Außenputzes, sobald mehr als zehn Prozent der Außenwandfläche des Gebäudes betroffen sind. Für die geänderte Fläche gilt dann ein Höchstwert von 0,24 W/(m²K).

Die Ausnahme, die viele rettet

Von der Anforderung ausgenommen sind Außenwände, die nach dem 31. Dezember 1983 errichtet oder unter Einhaltung energiesparrechtlicher Vorschriften erneuert worden sind. Bei jüngeren Gebäuden entfällt die Pflicht damit in der Regel.

Ebenso greift sie nicht, wenn der Altputz stehen bleibt und lediglich ausgebessert, überarbeitet und neu beschichtet wird. Der Unterschied zwischen Ausbessern und Erneuern entscheidet hier über mehrere zehntausend Euro.

Zwei Wege, sich die Dämmung fördern zu lassen

Vergleich von BAFA-Zuschuss und Steuerermäßigung nach § 35c EStG, Stand August 2026
 BAFA-Zuschuss (BEG EM)Steuerermäßigung § 35c EStG
Höhe15 % der förderfähigen Kosten20 % der Kosten, verteilt auf drei Jahre
Obergrenze30.000 € förderfähige Kosten für die erste Wohneinheit40.000 € Steuerermäßigung je Objekt
Bonus+5 % mit individuellem Sanierungsfahrplan, seit 21.07.2026 nur für den Kostenanteil über 30.000 €kein Bonus vorgesehen
Technische AnforderungU-Wert der Außenwand höchstens 0,20 W/(m²K)Anforderungen der Verordnung zu § 35c EStG
VoraussetzungAntrag vor Beauftragung, Energieeffizienz-Experte erforderlichSelbstnutzung, Gebäude älter als zehn Jahre, Fachunternehmerbescheinigung
Zeitpunkt des Geldesnach Abschluss und Verwendungsnachweisüber drei Steuererklärungen, 7 % / 7 % / 6 %

Beides zusammen geht nicht. Für dieselbe Maßnahme schließen sich BAFA-Zuschuss und Steuerermäßigung nach § 35c EStG gegenseitig aus. Sie müssen sich vorher entscheiden. Als grobe Orientierung: Wer eine hohe Steuerlast hat und nur die Fassade dämmt, fährt mit § 35c oft besser. Wer ohnehin einen Sanierungsfahrplan erstellen lässt und mehrere Maßnahmen plant, ist beim BAFA meist im Vorteil.

Rechtlicher Hinweis: Diese Übersicht gibt den allgemeinen Rahmen nach Stand August 2026 wieder und ersetzt weder Rechts- noch Steuerberatung. Maßgeblich sind im Einzelfall das Gebäudemodernisierungsgesetz mit Anlage 7, die jeweils gültige Richtlinie zur Bundesförderung für effiziente Gebäude, § 35c EStG sowie örtliche Gestaltungs- und Sanierungssatzungen und das Bayerische Denkmalschutzgesetz. Wir klären die Anforderungen vor Beginn der Arbeiten mit der zuständigen Stelle ab.

Ablauf

Wie eine Fassadensanierung bei uns abläuft

Sieben Schritte, von der Besichtigung in Pfaffenhofen bis zur Abnahme. Der erste kostet Sie nichts, der letzte entscheidet über Ihre Garantie.

1

Besichtigung und Abklopfen

Der Inhaber kommt selbst, klopft die Fläche ab und prüft Sockel, Anschlüsse, Fensterbänke und Untergrund. Am Ende steht die Zahl, auf die es ankommt: der Anteil der Hohlstellen.

2

Rahmenbedingungen prüfen

Bevor kalkuliert wird, klären wir zwei Fragen: Gibt es örtliche Vorgaben zu Material, Struktur und Farbe, und wird durch den Umfang der Arbeiten die gesetzliche Bauteilanforderung ausgelöst? Beide Antworten verändern das Angebot erheblich.

3

Angebot nach Positionen

Sie bekommen ein aufgeschlüsseltes Angebot: Gerüst, Abschlagen, Armierung, Oberputz, Anstrich, Sockel und Nebenarbeiten einzeln. Nur so lassen sich zwei Angebote wirklich vergleichen.

4

Zuschuss beantragen, Farbe bemustern

Der Förderantrag gehört vor die Auftragsvergabe, sonst entfällt der Zuschuss. Parallel legen wir Farbton und Körnung an einem Musterfeld direkt an Ihrer Wand fest. Eine Farbkarte in der Hand täuscht fast immer.

5

Gerüst, Schutz und Vorbereitung

Gerüstaufbau, Abdecken von Fenstern, Türen, Terrasse und Bepflanzung. Erst danach wird abgeschlagen, gereinigt und der Untergrund vorbereitet.

6

Aufbau in Schichten

Ausbessern, gegebenenfalls Dämmung, Armierungsgewebe, Oberputz und Schlussbeschichtung. Zwischen den Gängen müssen die Flächen abtrocknen. Wer hier drängt, bekommt Risse.

7

Abnahme und Garantieurkunde

Gemeinsame Begehung, Abnahmeprotokoll, Rechnung nach Aufmaß. Sie erhalten die Garantieurkunde über acht Jahre auf unsere Ausführung sowie, falls benötigt, die Fachunternehmerbescheinigung für das Finanzamt.

Warum AY-Tech Bau

Vier Dinge, die nicht jeder bietet

8 Jahre Garantie

Auf unsere Ausführung geben wir 8 Jahre Garantie, deutlich mehr als die gesetzliche Gewährleistung von 5 Jahren am Bau. Was genau gedeckt ist, steht in der Garantieurkunde, die Sie mit der Abnahme erhalten.

Wir raten auch mal ab

Nicht jede Fassade, die alt aussieht, ist sanierungsbedürftig. Wenn das Abklopfen zeigt, dass der Putz trägt, empfehlen wir den günstigeren Weg, auch wenn wir daran weniger verdienen.

Der Meister ist selbst da

Der Inhaber klopft die Fassade selbst ab, legt den Aufbau fest und ist auf der Baustelle. Wir arbeiten ohne Subunternehmer, damit Ausführung und Verantwortung in einer Hand bleiben.

Keine Anzahlung

Wir verlangen keine Vorkasse. Abgerechnet wird nach Baufortschritt und Abnahme. Ihr Geld bleibt bei Ihnen, bis die Leistung erbracht ist.

Häufige Fragen

Was Hausbesitzer in Pfaffenhofen uns am häufigsten fragen

Ich habe nach der alten Gestaltungsfibel geplant. Gilt das noch?

Die Fibel war keine verbindliche Vorgabe für Bauvorhaben, die seit dem 25. März 2021 geltende Gestaltungssatzung ist es. Inhaltlich decken sich viele Punkte, verbindlich ist aber die Satzung.

Wenn Ihre Planung älter ist, lohnt sich ein Abgleich vor der Auftragsvergabe. Wir machen das im Rahmen der Besichtigung und sagen Ihnen, wo Anpassungsbedarf besteht.

Ist ein Wärmedämmverbundsystem am Hauptplatz möglich?

In der Regel nicht. Der Hauptplatz ist als Gesamtensemble geschützt, und ein außenliegendes Dämmsystem verschiebt die Fassadenebene, verdeckt Gliederungen und verändert die Proportionen der Öffnungen.

In den rückwärtigen Bereichen und außerhalb des Geltungsbereichs sieht das anders aus. Was im Einzelfall möglich ist, klären wir vor dem Angebot mit der Stadt, nicht nach dem Gerüstaufbau.

Können Sie auch nur einen Teil der Fassade machen?

Technisch ja, optisch selten befriedigend. Ein neuer Anstrich auf einer einzelnen Wand unterscheidet sich fast immer sichtbar vom Rest, auch bei identischem Farbton.

Sinnvoll ist die Teilsanierung, wenn eine Wetterseite deutlich stärker gelitten hat. Dann setzen wir dort instand und streichen anschließend alle Flächen einheitlich.

Was kostet die Besichtigung und wie verbindlich ist Ihr Angebot?

Die Besichtigung ist kostenfrei und unverbindlich. Der Inhaber kommt selbst, klopft die Fläche ab und prüft Sockel, Anschlüsse und Untergrund.

Das Angebot danach ist verbindlich kalkuliert und nach Positionen aufgeschlüsselt. Eine Anzahlung verlangen wir nicht, abgerechnet wird nach Baufortschritt und Abnahme.

Wie lange hält eine fachgerecht sanierte Fassade?

Bei einem mineralischen Aufbau mit passender Beschichtung sind 15 bis 25 Jahre bis zum nächsten Anstrich realistisch. Der Putz selbst hält deutlich länger, oft mehrere Jahrzehnte.

Wie lange es im Einzelfall wird, hängt weniger vom Produkt ab als von den Details: Dachüberstand, Fensterbänke mit Tropfkante, saubere Anschlüsse und ein Sockel, der Spritzwasser abhält.

Wie lange dauern die Arbeiten an einem Einfamilienhaus?

Für eine Putzsanierung mit Anstrich rechnen wir bei einem üblichen Einfamilienhaus mit etwa zwei bis drei Wochen, für ein Wärmedämmverbundsystem mit drei bis fünf Wochen.

Der größte Unsicherheitsfaktor ist das Wetter. Zwischen den Arbeitsgängen müssen Flächen abtrocknen, und bei Dauerregen oder Frost lässt sich das nicht beschleunigen.

Einsatzgebiet

Fassadensanierung in Pfaffenhofen an der Ilm und Umgebung

Von unserem Sitz in Lenting sind es rund 40 Kilometer, über die A9 in etwa 35 Minuten.

Pfaffenhofen und direkte Umgebung:

Pfaffenhofen Niederscheyern Förnbach Uttenhofen Tegernbach

Weitere Orte im Einsatzgebiet:

Lenting Manching Vohburg Geisenfeld Schrobenhausen Ingolstadt

Weitere Leistungen

Wärmedämmung Wärmedämmverbundsysteme Fassadenreinigung Verputzarbeiten Malerarbeiten Fassadenbau

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Erst abklopfen, dann kalkulieren

Die Besichtigung in Pfaffenhofen ist kostenfrei und unverbindlich. Der Inhaber kommt selbst, klopft die Fläche ab und sagt Ihnen, ob eine Reinigung genügt oder ob wirklich saniert werden muss. Erst danach entsteht ein Angebot, das nach Positionen aufgeschlüsselt ist und mit dem Sie vergleichen können.

08456 / 92 39 503 Anfrage über das Formular info@ay-techbau.de

AY-Tech Bau GmbH · Kastenholzstraße 19 · 85101 Lenting bei Ingolstadt

Stand der Angaben zu Kosten, Normen und Förderung: August 2026. Maßgeblich sind im Einzelfall das Gebäudemodernisierungsgesetz mit Anlage 7, die jeweils gültige BEG-Richtlinie, § 35c EStG sowie die örtlichen Satzungen und das Bayerische Denkmalschutzgesetz. Preisspannen sind marktübliche Orientierungswerte und ersetzen kein Angebot.